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タワーマンション売却に関する基礎知識・注意点

このページでは、タワーマンションを売却する際に知っておきたい基礎知識及び注意事項を掲載しています。

初めて売却する方に向けて、わかりやすくまとめました。

また、売却までの流れや必要経費についても記載しています。

 

タワーマンション売却までの流れ

1.不動産会社を選定する

どの不動産会社に査定を依頼するかを選定します。

2.査定依頼をする

不動産会社が決定したら、正式に査定の依頼を行います。

3.マンションの調査および査定

不動産業者が、売却物件の査定をします。

4.契約の締結

売却のための契約を結びます。

5.売却活動

不動産業者がさまざまな媒体等を駆使し、売却活動を行います。 

6.営業活動報告

売却先が決定したかなどを、不動産業者がお客様に報告します。

タワーマンション売却にかかる諸経費

タワーマンションを売却する時、売りたい価格で依頼した金額が、そのまま収入になるわけではありません。

売買のための諸経費として、税金や仲介手数料がかかってきます。

仲介金額は、およそ売却金額の3%が相場と言われています。

あくまで一般的な価格であり、不動産業者によっても変わってくるため、慎重な不動産業者選びが大切です。

そのほかに、以下のような経費がかかってくる場合があります。

売却金額から、上記のような諸経費を差し引いた残りの金額が、タワーマンション売却の手取り額となります。

タワーマンション売却時の注意点

同じタイミングで売りに出す人の売却価格をチェックする

多くの人が住む人気マンションの場合、売却のタイミングが被ることがあります。

タイミングが被らなければ嬉しいですが、もし被ってしまった時に気を付けたいのが「売却価格」です。

同じマンションで複数の売却があると、どうしても比較され自己所有のマンションの強みが少ない場合売却が成立しにくくなります。

売却価格を比べた際、上の階の部屋よりも価格が高かったり、下の階で価格を高く設定する人がいれば、自分の物件の価格を調整しなければならないケースもあります。

信頼できる不動産業者選びが大切

マンション売却は、熟練のプロに任せるのが安心です。

そんなプロの不動産業者も多数あり、どんな会社を選べば良いのか悩んでしまうもの。

業者によって手数料の考え方や査定価格に差が出ることもあるでしょう。

まず、不動産会社を決める際はいくつかの会社をチェックし、比較・検討を行うことをオススメします。

インターネット上の口コミ・評判もチェックしておきましょう。

5つの要素から考えるタワーマンション売却に最適な時期!

1. 東京オリンピック直前までがタワーマンション販売の好機

東京オリンピックの開催が決まってからは、東京全体の不動産価値が急激に上がっています。選手村や競技場、ホテルなどの建設が増えると同時に東京、東京近郊の不動産が高くなったのです。土地の需要が主な要因ですが、建築やオリンピック関連事業にかかわる人たちもまた東京へ流入してきます。

そのため、居住用の物件も同時に高騰しています。

一方で、人手はオリンピック関連施設に集中して新築物件の建設が困難な状態になっています。高騰の波は実需以上の高まりを見せてきました。

東京オリンピックに伴う不動産の高騰は、当然、オリンピックが終われば鎮静化します。物件によっては、鎮静どころか急降下してしまうものも出てくるでしょう。2019年はタワーマンション売却の大きなめどになる年です。

2. 日本の金利政策とマンション販売時期

現在日本はマイナス金利政策のおかげで銀行の融資資金が不動産に回される傾向が強くなっています。不動産融資なら、もし債務者が返済不能になった時にも当該不動産に抵当権がつけられるので比較的安全な融資なのです。

このため、銀行の住宅ローン金利が大幅に下がっています。 新規に住宅ローンを組む人にとっても有利なことですが、過去の住宅ローンを新規に乗り換えることにも大きなメリットがあります。これは、家の買い替えの好機だということです。

マイナス金利政策が行われているうちに不動産を売却すれば、早く高く売りやすいということになります。

3. 税制から考えるタワーマンションの売り時

近年タワーマンションの人気には目を見張るものがあります。タワーマンションがステイタスになるということが大きいのですが、税金面でのタワーマンションの優位性が人気の根本的な要因になっています。

タワーマンションは、立地が良く、地価の高い場所にあります。普通、このような場所に家を構えると、家自体の値段が高く、また固定資産税も高いのです。

ところが、タワーマンションでは、土地の広さの割に多くの戸数があり、一戸当たりの土地の持ち分はとても少なくなります。そのため、低層の住宅よりも固定資産税が安くなるのです。

固定資産税が安いということは評価額が低いということですから、当然相続税も安くなります。現金1億円で買ったタワーマンションの物件が、1億円よりもはるかに評価額が低いとあれば、相続税の節税につながります。

ところが、2018年以降に引き渡される物件には、一階上がるごとに0.26%ずつ固定資産税が引き上げられるように改正されます。これは、2018年以降、タワーマンションの新規建築数が減る可能性につながります。

東京オリンピックによる建築業界の人手不足と相まって、2017年以降、東京のタワーマンション新築物件の大幅減少が予測されるのです。つまり、タワーマンションの中古物件の人気は継続するものという予測がたちます。

4. マンションの築年数と販売価格

多くの不動産は築年数がたつほど売却価格は下がります。マンションも同じです。特に築15年以上のマンションは、築5年以内に売却する場合と比べると40%以上も値下がりすると言われています。少なくとも築10年経ったマンションなら、早く売却するべきなのです。

5. 消費税10%に増税

消費税が現行の8%から10%に増税される予定で、2019年10月になるだろうとの見込みが有力です。消費税2%は1億円の物件なら200万円になります。引っ越し費用が余裕で賄える金額です。

過去の消費税増税前には、さまざまなものが駆け込み購入されました。不動産は金額が大きいので特にこの傾向が強く見られます。それなら、2019年にはもっと値上がりが見込めるのではないかと考えてしまいます。

ところがタワーマンションの場合には、同じマンション、同じ階で売り出す人が複数出ることが予測されます。うまくいけば、みんなが高く売れる可能性がありますが、場合によっては競合関係になって値崩れを起こしてしまうことも考えられます。

売る気なら2019年を待つよりも早い方が正解!

5つの要素を考えあわせると、築10年以上たっているタワーマンションは、早急に売りに出すのが無難だと思われます。2019年までをめどにしていると、競合相手が増えてきて不利になる可能性もあります。

築年数の浅いタワーマンションも同じ傾向があるのですが、東京の都心部のタワーマンションに関してはオリンピック後も根強いブランド価値があり、それほどの値下がりは起きないと思われます。

東京都心部以外のタワーマンションも、築10年以上の物件に関しては、売る気なら早い方がよいのです。

税金がかからないケースも!タワーマンションを売却したときの確定申告

タワーマンションを売却するときに気になるのが確定申告をした際の税金。事前にしっかり税金の計算をしておいて、のちのちトラブルにならないようにしましょう。税金が全額免除になるケースもありますよ!

タワーマンション売却の税金は5年以上所有していたかどうかがカギ!

マンションの売却にかかる税金には軽減の措置がありますが、それを受けるにはタワーマンションを何年所有していたかが重要になります。

まずは課税長期譲渡所得金額を計算してみましょう。譲渡価格から取得費と譲渡費用を合わせた金額を引き、さらに特別控除金額を引いたものが課税長期譲渡所得金額になります。

タワーマンションの売却にかかる税金は、この課税長期譲渡所得金額に15%、もしくは30%をかけたものとなります。

タワーマンションを所有していた年数が5年以上の場合は15%、5年未満の場合は30%となります。5年以上所有していた場合は税率が半分になるので、タワーマンションの売却を検討中の方は所有してから何年経ったのかを今一度計算してみましょう。

ただし、購入したその日から5年というわけではありません。所有してから5年が経った次の1月1日から適用となりますので注意が必要です。 タワーマンションを購入したときより利益が出た場合は、確定申告をして先ほどの計算で出た譲渡所得税を支払う必要があります。

購入した価格より安くなってしまった場合は税金がかからない!

タワーマンションの売却時に一定の条件を満たしていると税金がかからないケースもあります。

まずは購入したときよりタワーマンションの価格が安くなってしまった場合。次に利益が3,000万円と諸経費を合わせた金額以下だった場合です。

最初から転売目的でタワーマンションを購入し成功した!という方以外は、よっぽどのことがない限り3,000万円以上得をするということはないかと思います。

また利益が3,500万円だった場合、3,000万円に関しては税金が免除、残りの500万円にのみ税金がかかるという仕組みになっています。3,000万円を超えたからといって全額に税金がかかるというわけではありません。

上記の条件にあてはまる方は税務署へ確定申告し、税金を控除してもらいましょう。

また、タワーマンションを売ってそのお金で新しい家を購入する場合も税金はかかりません。この場合タワーマンションを売ったお金の税金は次回購入する際まで延長されます。

さらにそのタワーマンションに本人が10年以上住んでいた場合も、税金が免除になるかもしれません。これは先ほどご紹介した3,000万円以下の場合の控除と併用することができるので、現在10年以上住んでいるという場合はよく確認しておきましょう。

タワーマンションの売却で損をしてしまった場合も確定申告を!

タワーマンションの売却に失敗してしまった場合の税金はどうなるの?と不安な方もいるかと思います。

売却時に損失が出てしまった場合、税金がかかることはありません。そのため確定申告をする必要はないと考える方も多いですよね。

しかし、確定申告をすることで救済措置を受けることができます。対象となるのは日本国内のマンションで、所有期間が5年以上かつ自分がそのタワーマンションに住んでいた場合です。

少し難しい話になってしまうので、税理士などに相談して確実に処理してもらうのが良いでしょう。早い話が、タワーマンションを売却した際は、利益が出ても損失が出ても、確定申告はしなければならないということです。

すぐに売却価格を下げるのは間違い!値下げ前に確認すべきポイント

「タワーマンションを手放す決意をしたけれど、なかなか売れず困っている…。」

そんな時は売却価格を下げてしまえば手っ取り早いのですが、本来の価値に見合った金額ではなくなってしまいます。売却価格を下げる前に、まずはできることを徹底し、少しでも利益をキープできるようにしましょう。

不動産業者がしっかり宣伝しているかチェックする

タワーマンションを売却する際は、不動産業者に依頼することが多いかと思います。しかし依頼したまま放置していると、不動産業者がまったく宣伝をしていなかった!というケースもありえます。

このような状況では、いくら売却価格を下げてもなかなか買い手は見つからず、悪循環になってしまいます。定期的に、業者が宣伝をしているかを確認しましょう。具体的には、ホームページへの掲載、オープンハウスやチラシの投函などです。場合によっては自ら営業をかけることも必要になるかもしれません。

オープンハウスの前には清掃を徹底しよう

タワーマンションを売る際に、実際に買いたいと思っている人を招いてオープンハウスを実施している方も多いと思います。しかし、オープンハウスで部屋が汚く掃除が行き届いていない、生活感があるなどの場合はなかなか売れないかもしれません。

あなたがオープンハウスの見学に行ったとして、どんな部屋なら住みたいと思うかを考えてみましょう。

自分でできる掃除を徹底したり、室内がキレイに見える工夫をしてみたり、ハウスクリーニング業者に依頼して室内を徹底的にキレイにしてもらうのもおすすめです。業者に依頼するとなると当然お金が必要ですが、マンションを値下げすることを考えれば大した額ではないでしょう。

1月から3月の繁忙期に売り出すことで早く買い手が見つかる

タワーマンションの売却は時期も重要です。基本的に、不動産の売買に閑散期はあまりありませんが、やはり転勤、引越しの多い1月から3月はかきいれ時です。

マンションを売る時期を明確に決めていないのであれば、繁忙期に売り出すことをおすすめします。ただし、この時期は他にもいい物件が多く、ライバルも増えるということを覚えておく必要があります。

また4月に入ってしまうと3月までとは反対に売れにくくなってしまう可能性もあるため、10月や11月など、本格的に不動産業界が賑わい出す前から準備をして売り出すのも戦略としては良いでしょう。

一般媒介契約の場合は専任媒介契約に切り替えてみる

基本的にタワーマンションの売却をお考えの方は、複数の不動産業者と契約する一般媒介契約をしている方が多いと思います。一般媒介契約は複数の不動産業者が紹介してくれるというメリットがあります。

しかし、不動産業者は自分がより効率的に利益を得ることができる専任媒介契約をすすめてくることでしょう。いきなり専任媒介契約をしてスムーズに売却できれば言うことなしですが、有能な不動産業者を見極めるのは難しいですよね。

専任媒介契約にしてしまうと3ヶ月の契約期間が発生するので、その間は売れなくても行動を起こすことができません。

そこで、最初は一般媒介契約としていくつかの不動産業者と契約し、しばらく経っても売れなかった場合に反応が良さそう、宣伝や対応が丁寧な不動産業者と専任媒介契約をしてみる、という手があります。選ばれた不動産業者も、より確実に利益を出すために賢明に動いてくれるはずですよ。

タワーマンションの売却時は、なかなか売れないからといってすぐに値下げするのではなく、適正な価格で売れるよう最善を尽くしましょう。

タワーマンション売却に関する基礎知識!定義・歴史・用語などを解説 

ここからは、タワーマンションを売却するうえで知っておきたい基礎知識についてご紹介します。

そもそもタワーマンションの定義とは?

タワーマンションとはその名のとおり、塔のように高い高層マンションのことを指しますが、実は厳格に定義が決まっている訳ではありません。

ただし、建築基準法によれば建築物の高さは31メートル、60メートル、100メートルというように、高さに合わせて建築基準が細分化されています。これを考慮し、60メートル以上のマンションを「タワーマンション」と呼ぶ不動産や業者が多い傾向にあります。ちなみに、60メートルのマンションはおよそ20階建てに相当します。

また一般的なマンションに比べ、プールやスパ、フィットネスクラブといった設備やバーなどの共有施設、コンシェルジュをはじめとするさまざまなサービスが充実しているという特徴もあります。

その他、タワーマンションには安全性に関する規定も定められています。例えば地震が発生した際、震度に合わせてエレベーターがきちんと作動するよう安全性や強度が以下のとおり決められています。

震度4程度:最寄り階に自動停止する

震度5程度:緊急停止する

震度6以上:エレベーターが落下しない

日本におけるタワーマンションの歴史

日本におけるタワーマンションの歴史は1970年代から始まります。建築技術の向上に伴い、少しずつ耐震設備などの強化が行われ、76年には21階建て、高さ66メートル、463戸数を誇る日本初のタワーマンション「与野ハウス」が完成。

その後、80年代後半のバブル期にかけて都市部を中心にタワーマンションの建築が進みます。バブル崩壊後の90年代後半には建築規制の緩和を受け、タワーマンションの建設がさらに盛んになったのです。

2000年代に入ると、階数が40階を超えるものや、商業施設と一体化したものなども登場し、若者を中心に人気を集めるようになりました。タワーマンションの建設増加に伴い消費者のニーズが変化し、高級志向が高まったことで、より付加価値がついたタワーマンションが好まれるようになったのです。

例えば度重なる地震による災害を受け、耐震性の強化をはじめとする安全性にかかわる建築技術や共有設備のクオリティなどが高ければ高いほど、人気物件となっています。

タワーマンション関連の用語集

タワーマンションに関する用語をご紹介します。

【建築基準法】

タワーマンションは地上31メートル以上の建物に適用される建築基準法をクリアしていなければなりません。これには空調設備やエレベーター、排煙設備などをコントロールする中央管理室の設置をはじめ、周囲の環境や敷地、設備に関する規定があります。

また建物の高さが60メートルを超える場合は、強度のシミュレーションを行ったうえで、さらに細かい基準をクリアしなければなりません。

【層間変形】

震度と建物の高さに対し、揺れを1/100以内に収めることを言います。例えば震度6で建物の高さが150メートルであれば、揺れが1.5メートル以内の強度の構造にしなければなりません。

【構造耐力】

タワーマンションで採用されている耐震構造には以下の3つがあります。

免震構造:地面と建物の間に、地面の揺れを吸収する装置を設置した構造。

耐震構造:太く頑丈な素材を取り入れた、災害などに強い構造。

制震構造:柱の中央に鋼板を入れたり、オイル入りダンパーを組み合わせたりして地震の振動を減らし、建物を守る構造。

多くのタワーマンションでは、これらを組み合わせてより強度の高い構造になるように設計されています。

【消防法】

高層マンションは消防法に基づき、防炎物質のカーテンや絨毯などを使用しなければなりません。

また、建物の高さが45メートル以上100メートル未満である場合は、住民が火災発生時に屋上から脱出できるよう「緊急救助スペース」の設置が必要です。建物の高さが100メートルを超える場合は、ヘリポートの設置が義務付けられています。

売却するなら知っておきたい中古タワーマンション購入者が重視するポイント

中古タワーマンションを購入された方が重視されるポイントを口コミ形式でご紹介します。タワーマンションを売却する予定のある方はぜひ参考にしてみてください。

耐震構造

【口コミ】

近年は地震をはじめ、さまざまな災害が発生しているため、しっかりした耐震構造のタワーマンションを選びたいものです。建物だけでなく、周辺の土地の地盤が強い場所を選ぶ方も少なくありません。

中低層マンションなどと比較して地震の影響を受けやすいタワーマンションでは、耐震をはじめとする安全性能の確保は最重要事項と考える方が多いようです。

マンションの共有スペースや設備

【口コミ】

さまざまな共有スペースを設けているタワーマンションは数多くありますが、この共有スペースや設備も重要なポイントの一つです。どんな共有スペースがあって、どんな風に利用できるのかなど、細かくチェックする方は少なくないようです。

また、高層階に住むとなるとエレベーターを使わなくてはならないため、エレベーターも重要視されるポイントです。稼働数はもちろん、エレベーターから部屋までの距離を気にする方もいるでしょう。

ほかにも、車や自転車の駐車・駐輪スペースと停められる台数が充実しているマンションには人気が集まる傾向があります。

展望の良さ

【口コミ】

タワーマンションを購入するにあたり、多くの方が展望の良さを重視しています。夜景や夏の花火大会、富士山など、美しい景色を特等席で見るためにタワーマンションを購入するという方は少なくないのです。

もし、売却予定のタワーマンションの近くに空き地や建築中の物件がある場合は注意してください。今後その周囲に高層の建築物が建つ可能性は非常に高く、窓から見える景色に影響が出る可能性があります。

景色に影響が出るということは、将来部屋を売却する際の値段にも影響する可能性があるということ。このような場合は、早めに売ってしまったほうが賢いでしょう。

立地の良さ

【口コミ】

駅に近い、交通のアクセスが良いといった便利な立地は、タワーマンション購入時に重視される方が多いポイントの一つです。

コンビニやスーパー、ショッピングモールなどが近くにあると、時間をかけずに買い物ができて便利ですよね。当然タワーマンションを購入する方も重視するポイントになります。

ほかに、住む方の家族構成によって変化する条件も考えられるでしょう。例えばお子さんのいるご家庭なら、学校から近いか、マンション内や周辺に安全に遊べる公園や設備などがあるかといったことが重視されます。

女性が単身で住む場合、交通アクセスが便利であるだけでなく、マンション自体のセキュリティはもちろん、帰宅する際に明るく安全な帰宅ルートがあることも重要です。

部屋の間取りや設備

【口コミ】

生活動線が良く、無駄なスペースのない間取りの物件は人気があります。

またキッチンやバスルームなど、部屋に備え付けられている設備がオール電化や最新モデルの物件も人気です。将来や状況の変化に合わせて、大掛かりなリフォームやリノベーションができるかどうかをチェックする方も多いようです。

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